Immobilienkredite zur Eigentumsfinanzierung im Zinsvergleich
Ein Immobilienkredit dient der Finanzierung des Hausbaus oder des Erwerbs einer Immobilie. Dabei kann es sich sowohl um die Finanzierung eines zu vermietenden Hauses als auch um einen Kredit für den Erwerb von Wohneigentum handeln. Die meisten Immobilienkredite werden für die Finanzierung eines künftig vom Kreditnehmer bewohnten Hauses beziehungsweise einer von diesem genutzten Eigentumswohnung aufgenommen. Eine Immobilienfinanzierung besteht grundsätzlich aus unterschiedlichen Bausteinen. Hierzu zählen ein Bauspardarlehen, ein KfW-Förderkredit, das vorhandene Eigenkapital und der Immobilienkredit im engeren Sinn. Ergänzend zu den Förderkrediten der Kreditanstalt für Wiederaufbau vergeben viele Städte und Gemeinden ergänzende vergünstigte Darlehen mit unterschiedlichen Zugangsvoraussetzungen. Am häufigsten werden vergünstigte Kommunaldarlehen für den Erwerb von Wohneigentum an junge Familien vergeben. Der Begriff des Eigenkapitals wird nicht einheitlich verwendet, da einige Banken neben den tatsächlich vorhandenen eigenen Geldmitteln und den Eigenleistungen beim Bauen auch den Förderkredit und das Bauspardarlehen diesem zurechnen. Diese Berechnungsmethode beruht darauf, dass die so rechnenden Banken den Teil der Baukosten oder des Kaufpreises, welchen sie nicht selbst finanzieren, als Eigenkapital werten.
Für den Bauherrn oder Immobilienerwerber ist die Berechnung des Eigenkapitals wichtig, da die meisten Geldgeber für die Immobilienfinanzierung eine Mindesteigenkapitalquote voraussetzen. Immobilienkredite ohne oder mit geringem Eigenkapital werden von einigen Immobilienfinanzierern ebenfalls angeboten, diese sind jedoch regelmäßig mit höheren Zinssätzen und naturgemäß mit höheren Kreditsummen verbunden. Immobilienkredite werden zu deutlich geringen Zinssätzen als frei verwendbare Ratenkredite vergeben. Der Hauptgrund besteht in der überdurchschnittlich guten Absicherung, da die mittels eines Immobilienkredites finanzierte Immobilie selbst als Absicherung des Darlehens dient. Zum Zweck der Kreditabsicherung erfolgt der Eintrag einer Hypothek oder einer Grundschuld in das Grundbuch. Somit kann die finanzierende Bank bei einer nicht ordnungsgemäßen Tilgung des Darlehens eine Zwangsvollstreckung beantragen und sich aus deren Erlös bedienen. Das betrifft selbstverständlich nur wenige Immobilienfinanzierungen, zumal fast alle Geldinstitute zu einer Veränderung der Rückzahlungsvereinbarung bereit sind, sofern ihre Kunden rechtzeitig um eine solche bitten. Ein wichtiges Element eines Immobilienkredites ist dessen Zinsfestschreibung.
Der Kreditnehmer sichert sich mit einer langen Zinsbindungsfrist langfristig die günstigen Kreditzinsen, so dass ein geringer Zinszuschlag als Gegenleistung für eine überdurchschnittlich lange Zinsfestschreibung als angemessen erscheint. Des Weiteren ist die Möglichkeit zu kostenlosen Sondertilgungen bei einem Vergleich der Konditionen von Immobilienkrediten wichtig. Die Bank verlangt bei der vorzeitigen teilweisen Zurückzahlung eines Immobiliendarlehens eine Vorfälligkeitsentschädigung, falls der Kreditvertrag nicht ausdrücklich das Recht auf eine Sondertilgung vorsieht. Angesichts der langen Laufzeit von Immobilienkrediten ist es nicht unwahrscheinlich, dass Kreditnehmer unvorhergesehene Einnahmen erzielen und diese gerne für die frühere Tilgung ihres Darlehens einsetzen. Das Recht auf Sondertilgungen ohne Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung ist somit einen geringfügig erhöhten Zinssatz wert. Ein Immobilienkredit ist immer mit einer hohen Darlehenssumme verbunden, so dass bereits geringe Unterschiede der Zinshöhe zu einer spürbar höheren Gesamtbelastung führen. Daher ist ein sorgfältiger Kreditvergleich vor dem Abschluss eines Vertrages über ein Immobiliendarlehen unverzichtbar. Ein solcher Vergleich berücksichtigt neben der Zinsübersicht auch die unterschiedlichen Vertragsbedingungen bei Immobilienkrediten.